Kira mı Satın Alma mı Hesaplama
Konut fiyatı ve aylık kirayı girerek karşılaştırın.
Konut fiyatı ve aylık kirayı girerek karşılaştırın.
Formül Nasıl Çalışır?
Kira mı satın alma mı hesaplayıcı, belirli bir süre boyunca ev kiralamanın toplam finansal sonucunu ev satın alma ile karşılaştırır. Bu çoğu insanın karşılaştığı en önemli finansal kararlardan biridir ve cevap sadece aylık ödemeye değil birçok faktöre bağlıdır. Hesaplayıcı tam resmi modeller: satın alma tarafında konut kredisi ödemeleri, emlak vergileri, sigorta, bakım maliyetleri ve değer artışı — kiralama tarafında kira ödemeleri, yıllık kira artışları ve peşinatınızı yatırım yaparak kazanabileceğiniz getiri. Net satın alma maliyetinden biriken öz kaynak çıkarılır, net kiralama maliyetinden yatırım kazançları çıkarılır.
Net Satın Alma = Toplam Ödemeler + Vergiler + Sigorta + Bakım − Öz Kaynak
Net Kiralama = Toplam Kira − Yatırım Kazancı (peşinat)
Öz Kaynak = Dönem Sonu Ev Değeri − Kalan Kredi Borcu
Ev Değeri = Alış Fiyatı × (1 + değer artış%)^yıl
Türkiye Konut Piyasası
Türkiye'de konut piyasası son yıllarda yüksek enflasyon ve faiz oranlarıyla dramatik değişimler yaşamıştır. TCMB politika faizi ve konut kredisi faiz oranları arasındaki ilişki satın alma kararını doğrudan etkiler. 2024 itibarıyla konut kredisi faiz oranları aylık yüzde 2,5 ile 3,5 arasında değişmektedir — yıllık yüzde 30 ile 42 demektir. Ancak devlet destekli konut kredileri (0,99 veya 1,29 aylık gibi kampanya oranları) dönem dönem sunulur. TÜİK Konut Satış İstatistiklerine göre Türkiye'de yılda yaklaşık 1,2 milyon konut satılmaktadır. İstanbul, Ankara ve İzmir en büyük pazarlardır. ENDEKSA ve Hepsiemlak konut fiyat endeksleri yayınlar. Bu hesaplayıcı Türkiye'nin yüksek enflasyonlu ortamında kira artışı, konut değer artışı ve yatırım getirisi parametrelerini ayarlayarak gerçekçi karşılaştırma yapmanızı sağlar.
Satın Almanın Gizli Maliyetleri
Kredi taksitinin ötesinde ev sahipleri kiracıların karşılaşmadığı maliyetlerle karşılaşır. Emlak vergisi konut değerinin binde 1 ile binde 2'si arasında değişir (büyükşehirlerde binde 2). DASK zorunlu deprem sigortası yıllık 500 ile 2.000 ₺ arasındadır. Aidat (site yönetim giderleri) aylık 500 ile 3.000 ₺ arasında değişir — ısıtma, güvenlik, bahçe bakımı ve ortak alan masraflarını kapsar. Bakım ve onarım konut değerinin yıllık yüzde 1 ile 2'si kadardır — kombi değişimi (15.000–40.000 ₺), tesisat onarımı, boya-badana ve beyaz eşya yenileme dahil. Tapu harcı alış fiyatının yüzde 4'üdür (alıcı ve satıcı yarı yarıya paylaşır). Bu işlem maliyetleri satın almanın yalnızca yeterince uzun kalırsanız finansal mantıklı olduğu anlamına gelir — Türkiye'de genellikle minimum 5 yıl.
Peşinatın Fırsat Maliyeti
5.000.000 ₺'lik bir konut için yüzde 30 peşinat 1.500.000 ₺'dir. Bu tutarı mevduat faizine (yıllık yüzde 40–50) yatırsanız 5 yılda yaklaşık 8–11 milyon ₺'ye büyüyebilir. Yüksek faiz ortamında fırsat maliyeti devasa boyutlara ulaşır — bu Türkiye'de kira-satın alma kararını diğer ülkelerden çok farklı kılar. Enflasyon korumalı devlet tahvilleri (TÜFE'ye endeksli) ve altın da alternatif yatırım araçlarıdır. Hesaplayıcı peşinatı belirlediğiniz getiri oranıyla birleştirerek toplam kira maliyetinden çıkarır.
Satın Alma Ne Zaman Kazanır
Satın alma genellikle 7 yıldan fazla kalmayı planladığınızda, düşük faizli kampanya kredisi bulduğunuzda (yüzde 1 aylık altı), konut değer artışının enflasyona eşit veya üzerinde olduğunda ve peşinat için yüksek getirili alternatif yatırım olmadığında kazanır. TOKİ ve Emlak Konut projeleri uygun fiyatlı konut sunar — taksitli ödeme seçenekleri ve düşük peşinat avantajı sağlar. Konut değer artışı Türkiye'de tarihsel olarak enflasyonun üzerinde seyretmiştir — özellikle İstanbul, Ankara ve tatil bölgelerinde.
Kiralama Ne Zaman Kazanır
Kiralama genellikle 3–5 yıl içinde taşınmayı planladığınızda, konut kredisi faiz oranları yüksek olduğunda (yüzde 2+ aylık), mevduat faizleri çok yüksek olduğunda (yüzde 40+), veya esnekliğe değer verdiğinizde kazanır. Türkiye'de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira artışını sınırlar — konut kiralarında yıllık artış TÜFE'nin yüzde 25'ini aşamaz (geçici düzenleme). Bu kira tavanı kiracı lehine çalışır ve kiralamayı daha avantajlı kılabilir. Sahibinden.com, Hepsiemlak ve Emlakjet kira ve satılık konut fiyatlarını karşılaştırmak için kullanılabilir — bu hesaplayıcıya yerel fiyatları girip kişisel durumunuza göre karar verebilirsiniz.
Hesaplayıcıyı Etkili Kullanma
Gerçekçi yerel rakamlarla başlayın. Sahibinden.com ve Hepsiemlak'tan konut fiyatları ve kira bedelleri alın. Konut kredisi faiz oranları için bankaların web sitelerini (Garanti BBVA, İş Bankası, Ziraat, Halkbank) kontrol edin. Değer artış oranını ENDEKSA veya Reidin verilerine göre ayarlayın. Yatırım getirisi olarak mevduat faizi veya BIST 100 getirisini kullanın. Hesaplayıcıyı 5, 10 ve 15 yıllık zaman dilimlerinde çalıştırarak cevabın nasıl değiştiğini görün.
Konut Kredisi Alternatifleri
Türkiye'de konut edinme yolları sadece bankadan kredi çekmekle sınırlı değildir. TOKİ (Toplu Konut İdaresi) dar ve orta gelirli ailelere uygun koşullarda konut sunar — düşük peşinat, uzun vade ve piyasanın altında faiz oranları. Emlak Konut GYO büyükşehirlerde prestijli projelerde taksitli satış yapar. Konut kooperatifleri üyelerin bir araya gelerek maliyeti paylaştığı bir modeldir. Bireysel emeklilik (BES) birikimi konut alımında kullanılabilir. Ayrıca bazı işverenler konut kredisi desteği veya lojman imkanı sunar. Bu alternatiflerin her biri farklı fırsat maliyeti ve risk profili taşır — bu hesaplayıcı ile her senaryoyu modelleyerek en uygun yolu belirleyebilirsiniz.
Bölgesel Farklılıklar
Türkiye'de konut piyasası bölgeye göre dramatik farklılıklar gösterir. İstanbul'da ortalama metrekare fiyatı 50.000 ₺'yi aşarken Doğu Anadolu'da 10.000–15.000 ₺ arasındadır. Kira-satın alma oranı da bölgeye göre değişir — İstanbul'da yüksek fiyatlar nedeniyle kiralama daha avantajlı olabilirken Anadolu şehirlerinde satın alma daha mantıklı olabilir. Antalya ve Muğla gibi tatil bölgelerinde yabancı yatırımcı talebi fiyatları yukarı çeker. Bu hesaplayıcıyı yerel Sahibinden.com ve Hepsiemlak fiyatlarıyla kullanarak kendi bölgeniz için doğru karar verebilirsiniz.
Konut satın alma kararı sadece finansal değil duygusal boyutu da olan bir karardır — güvenlik hissi, toplumsal statü ve aile geleneği Türk kültüründe önemli faktörlerdir. Ancak bu hesaplayıcı duygusal faktörleri sayısal verilerle dengeleyerek rasyonel bir karar çerçevesi sunar.
İpuçları ve Öneriler
Satın alma genellikle sadece 5–7+ yıl kalırsanız kiradan daha avantajlı olur.
Peşinatınız mevduatta yüzde 40+ kazanabilir. Bu satın alırken vazgeçtiğiniz gerçek paradır.
Konut değer artış beklentisi için ENDEKSA ve Reidin verilerini kontrol edin — bölgeye göre büyük farklılıklar var.
Farklı faiz oranları ve değer artışlarıyla hesaplayıcıyı çalıştırarak sonucun varsayımlara ne kadar duyarlı olduğunu görün.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu hesaplayıcı ne kadar doğru?
Temel finansal faktörleri modeller ama tapu harcı, komisyon, vergi avantajları ve yaşam tarzı faktörlerini hariç tutar. Yönlendirici rehber olarak kullanın.
Değer artış oranı ne olmalı?
Türkiye'de konut değer artışı enflasyonla yakından ilişkilidir. ENDEKSA veya Reidin verilerini kullanın — İstanbul'da yüzde 25–40, iç Anadolu'da yüzde 15–25 makul olabilir.
Yatırım getirisi ne kadar gerçekçi?
Mevduat faizi yüzde 40–50, BIST 100 uzun vadeli getirisi yüzde 30–50, altın yüzde 20–30 civarındadır. Muhafazakâr tahmin için yüzde 30 kullanın.
Ne kadar süre kalmayı planlamalıyım?
Çoğu analiz 5–7 yıldan sonra satın almanın başa baş noktasına ulaştığını gösterir.
Peşinat yüzde kaç olmalı?
Bankalar genellikle yüzde 20–30 peşinat ister. TOKİ projelerinde yüzde 10 peşinat mümkün olabilir.
Son Hesaplamalar
Henüz hesaplama yapılmadı